上海首單，即將開(kāi)售

上海首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)了。

7月2日，華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“華安百聯(lián)消費(fèi)REIT”）即將開(kāi)售，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs迎來(lái)“新成員”。

華安百聯(lián)消費(fèi)REIT開(kāi)售

6月26日晚間，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的最新公告顯示，其認(rèn)購(gòu)價(jià)格為每份2.332元。按中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予該基金首次募集的10億份基金份額總數(shù)計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)該基金將募集23.32億元資金（不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

同時(shí)，根據(jù)該基金招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測(cè)算，該基金2024年和2025年的分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/預(yù)計(jì)募集資金總額）分別是5.65%和6.22%。

資料顯示，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)為上海又一城項(xiàng)目，是首單上海消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。該項(xiàng)目位于五角場(chǎng)商圈，建筑面積約12.5萬(wàn)平方米，2007年開(kāi)業(yè)至今已穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)逾17年，是一座集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)于一體的購(gòu)物中心。

2018年至2019年，其銷(xiāo)售額保持在14億元至15億元，營(yíng)業(yè)收入保持在3億元以上的高位水準(zhǔn)，2020年至2022年期間有所波動(dòng)，但2023年已實(shí)現(xiàn)快速反彈，將逐步回升到正常水平。

未來(lái)，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT會(huì)通過(guò)投資基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，穿透持有底層資產(chǎn)100%所有權(quán)，從而獲取底層資產(chǎn)租金收入、聯(lián)銷(xiāo)收入等相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

值得注意的是，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的原始權(quán)益人百聯(lián)股份，是上海市大型國(guó)有上市公司，該公司以購(gòu)物中心、奧特萊斯、百貨商店、連鎖超市為核心業(yè)務(wù)；其基金管理人華安基金也是中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)成立的首批5家基金管理公司之一，成功發(fā)行了全國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，并在全國(guó)首批通過(guò)擴(kuò)募，在國(guó)內(nèi)公募REITs領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)

2024年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式面市。首批4只REITs已成功上市，分別為華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。

所謂消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，是以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)所發(fā)行的REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。從全球成熟REITs市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)REITs資產(chǎn)規(guī)模大，市場(chǎng)化程度高，扮演著重要角色。

2023年3月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信用基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》提到，要優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

2023年10月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，正式將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

格上基金研究員蔣睿認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的陸續(xù)問(wèn)世，進(jìn)一步拓寬了公募REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，有助于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)居民消費(fèi)品質(zhì)提升，符合國(guó)家把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署。此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs還有利于發(fā)行企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)及擴(kuò)大有效投資。

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs適合想要參與商業(yè)地產(chǎn)投資的穩(wěn)健型投資者?！迸排啪W(wǎng)財(cái)富理財(cái)師姚旭升認(rèn)為，傳統(tǒng)投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的方式就是“買(mǎi)資產(chǎn)”，這樣購(gòu)置成本高，且缺乏優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)內(nèi)容，而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為我國(guó)普通投資者可投資商業(yè)地產(chǎn)的便捷工具，降低了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資門(mén)檻，尤其是首批上市及近期將發(fā)行的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs都持有較為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，很好地滿(mǎn)足了投資者對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資需求。

公募REITs擴(kuò)容提質(zhì)下的投資機(jī)遇

我國(guó)公募REITs市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入擴(kuò)容、提質(zhì)階段。今年以來(lái)，不僅首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，還有多只REITs產(chǎn)品等待入場(chǎng)，比如首單水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs近期獲得受理，中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT獲批，華夏大悅城購(gòu)物中心REIT申報(bào)等。

REITs底層資產(chǎn)的日益豐富與優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量，令REITs的投資價(jià)值備受矚目。

從投資價(jià)值來(lái)看，姚旭升認(rèn)為，REITs是介于股票與債券之間的特殊品種，產(chǎn)品收益和分紅相對(duì)穩(wěn)定，與股票和債券相關(guān)性低、可有效抵御通貨膨脹。公募REITs與普通公募基金相比流動(dòng)性基本相同，收益高于貨幣型基金、債券型基金，風(fēng)險(xiǎn)小于股票型基金。穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

“以我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和存量資產(chǎn)來(lái)看，公募REITs是底層資產(chǎn)質(zhì)量較高，具備長(zhǎng)期投資邏輯和配置價(jià)值的產(chǎn)品。建議投資者未來(lái)重點(diǎn)關(guān)注REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，并了解基金管理人以及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力，基于理性的判斷合理評(píng)估REITs價(jià)值，抱著長(zhǎng)期配置的心態(tài)來(lái)投資公募REITs?！币π裆f(shuō)。